“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中构成的一种约定俗成的称呼。购房合约在国土房管局会给与备案。
那么小产权房屋买卖合约效力如何确认呢?小产权房屋有什么出售风险?(1)《宪法》第10条规定：城市的土地归属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定归属于国家所有的以外，归属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也归属于集体所有。任何的组织或者个人不得强占、交易或者以其他形式非法出让土地。
(2)国务院办公厅《关于强化土地出让管理不准投机土地的通报》(国办发(1999)39号)第二条规定：强化对农民集体土地的出让管理，不准非法闲置农民集体土地展开房地产开发;农民集体土地使用权不得转让、出让或租赁用作非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准后城市居民闲置农民集体土地辟住宅，有关部门不得为违法修建和出售的住宅派发土地使用证和房产证。(3)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通报》(国办发(2007)71号)规定，农村住宅用地不能分配给本村村民，城镇居民不获得农村出售宅基地、农民住宅或“小产权房”。根据上述法律规定可以显现出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房不能分配给本村村民，并禁令向城市居民出售，但并没禁令小产权房在同一集体的组织成员之间光阴、交易，根据私法原理，法无禁令才可为，我国法律法规并没禁令本集体成员之间的小产权房展开交易，因此，只要同一集体成员具备适当的民事权利能力和民事行为能力，签定小产权房买卖合同时意思回应现实，不违背法律或社会公共利益，一般确认该小产权房买卖合同有效地。
小产权房屋产生原因 1、城市房价过低：中国许多大中城市的高房价是促成小产权房的最重要原因之一。由于中国经济社会发展不均衡，若干大城市的房价长年较慢下跌，相比之下远超过了当时当地一般低收入人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法符合这些住房市场需求。
小产权房不存在着大量现实的购买群。2、擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民原为的住房也是可以展开交易的。正是因为政策法律规定中不存在很多模糊不清的地方，才造成了各地小产权房建设的洪水泛滥，在合法与非法之间给小产权房留给了一个擦边球的空间。3、农地制度不合理：小产权房是农民集体自发性在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不必须交纳类似于开发商为提供土地转交政府的土地使用权出让金(其中还包括由政府出面征税农民集体土地缴纳的征地费用);由村集体联合研发，省却了基础设施设施酬劳等市政建设费用及成本费。
在这一研发过程中，农民集体通过出售小产权房取得的收益低于政府征税土地的补偿金额。小产权房屋出售风险 (一)法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般确认违宪为原则。
但也区分有所不同情况： 对于再次发生在本乡范围内农村集体经济的组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合约确认有效地。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果获得有关的组织和部门批准后的，可以确认合约有效地。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，予以有关的组织和部门批准后，如果合约仍未实际遵守或者购房人仍未实际居住于用于该房屋的，该合约不应不作违宪处置。(二)房产出让“小产权房”拿将近月的房产证，因此并不包含确实法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没所有权。
[2] 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房无法向非本集体成员的第三人出让或出售，即出售后无法合法出让过户。其同时对房屋的保值和贬值也有一定影响。
(三)政策风险出售开建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付给房款后，如果涉及部门整顿乡产权房的建设项目，可造成部分项目停工甚至被强制拆毁。购房人不会面对既无法获得房屋，又无法及时索回房款的失望境地。购房后如果遇上国家征地征地，由于乡产权房没国家接纳的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法获得对产权展开的征地补偿，而作为实际用于人所获得的征地补偿与产权补偿比起微乎其微。(四)监管缺位乡产权房屋的研发建设没具体的规定加以约束，研发建设的监管不存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。
同时，研发单位的资质没，房屋质量和房屋售后售后服务无法确保。
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